A perda de força da poupança como fonte de recursos do crédito imobiliário deve levar os bancos a recorrer mais a instrumentos de mercado para sustentar a expansão das carteiras, segundo executivos do Bradesco. A participação da poupança no funding do setor caiu de 34% em dezembro de 2023 para 29% em dezembro de 2025, enquanto a demanda por financiamento seguiu subindo.
Como mudou o funding do crédito imobiliário
| Fonte de recursos |
Dez/2023 |
Dez/2025 |
| Poupança |
34% |
29% |
| LCIs |
17% |
19% |
| Volume total do setor |
R$ 2,20 tri |
R$ 2,63 tri |
Composição do funding do crédito imobiliário, dez/2023 a dez/2025. Fonte: Valor (dados do BC apresentados pelo Bradesco)
Por que a poupança perde força
O saldo da poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) ficou em R$ 754 bilhões em abril, e o mercado como um todo gira em torno de R$ 750 bilhões. “Em termos de saldo final, anda muito de lado, levemente abaixo”, afirmou Thiago Spessoto, superintendente sênior de negócios do Bradesco. Com a carteira imobiliária em expansão, o descasamento entre a fonte tradicional e a demanda só cresce.
O efeito é direto no preço do financiamento. “Esse descasamento cada vez maior faz com que as taxas de mercado venham para dentro das políticas de precificação do crédito imobiliário”, disse Spessoto. Para ele, o movimento combina juros altos, que reduzem a atratividade da poupança, e uma mudança de comportamento: “A gente acha que tem uma transformação cultural de consumo para frente, em que não vemos a poupança sendo a poupança histórica que a gente viu”.
Bradesco mantém apetite e olha a transição até 2036
Mesmo com a margem mais pressionada, o crédito imobiliário segue estratégico. A carteira do banco somava R$ 148,3 bilhões em março de 2026, alta de 7,9% em 12 meses, e o Bradesco diz ter ganhado 2,8 pontos percentuais de market share entre dezembro de 2025 e abril de 2026. A taxa média praticada caiu de cerca de 13% para perto de 12% ao ano, em parte pela liberação de compulsório pelo Banco Central e pela competição. “Os bancos não estão operando o crédito imobiliário por uma questão de regulação de exigibilidade. É por apetite ao negócio”, afirmou Spessoto. O banco também elegeu outras frentes como motor de crescimento em 2026, e o Bradesco BBI projeta alta de 10% a 15% no segmento neste ano.
No horizonte, o setor migra para um modelo em que 100% da poupança será direcionada ao crédito imobiliário ao longo de dez anos, com liberação gradual do compulsório e da parcela livre da poupança e conclusão prevista para janeiro de 2036. Pelas novas regras, ao menos 80% da exigibilidade terá de ser cumprida em operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com taxa limitada a TR mais 12% ao ano e imóveis de até R$ 2,25 milhões.
O que observar
A troca de uma fonte de funding subsidiada por captação de mercado tende a empurrar a taxa final para o mutuário, e a pergunta é até onde os bancos absorvem essa diferença antes de repassar. Vale acompanhar o descasamento de prazos no novo desenho: financiamentos que se estendem por décadas convivendo com uma exigibilidade calculada em cinco a sete anos elevam a exposição das instituições ao risco de taxa de juros. Se a transição até 2036 não vier acompanhada de instrumentos de captação de prazo mais longo, o ajuste recai sobre quem busca a casa própria, num momento em que a poupança deixa de ser o colchão histórico do setor.
Fontes: Valor • Seu Dinheiro
