A incorporadora Habitare colocou sobre a blockchain uma emissão de recebíveis imobiliários que pode chegar a R$ 25 milhões. Estruturada com a securitizadora OPEA e distribuída por crowdfunding na plataforma INCO, a operação usa contratos que se executam sozinhos como garantia. A tranche inicial, de R$ 3 milhões, entrou em menos de nove horas.
O contrato que administra a si mesmo
O CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) é um instrumento conhecido da renda fixa. O que a Habitare trocou foi a base tecnológica. Em vez de registrar o PDF de um contrato na rede, cada acordo de compra e venda dos imóveis já nasce como um smart contract, um programa que roda sozinho na blockchain. É esse código autoexecutável que vira lastro e garantia para quem investe, no modelo que a empresa apelidou de “recebíveis chipados”.
Na prática, o mesmo código toca a vida financeira do papel. O sistema da NGT (NexuGrid Technology), vertical de tecnologia ligada à OPEA, emite os boletos, faz a conciliação bancária e, se o comprador atrasa, dispara a negativação no Serasa e o protesto em cartório sem que ninguém aperte um botão. “Ao adotarmos os contratos inteligentes desde o primeiro dia, entregamos uma governança de dados incontestável para os investidores”, afirmou Roberto Coutinho, CEO da Habitare.
A operação da Habitare em números
Item
Dado
Meta total da emissão
Até R$ 25 milhões
Primeira tranche
R$ 3 milhões em menos de 9 horas
Lastro
2 empreendimentos, +R$ 160 milhões de VGV
Estrutura
OPEA e NGT (tokenização) + INCO (crowdfunding)
Garantia
Smart contract autoexecutável
Dados da operação informados pela empresa. Fonte: TI Inside
A aposta já tem escala: o modelo lastreia dois projetos cujo valor geral de vendas passa de R$ 160 milhões. Com a carteira automatizada de ponta a ponta, a incorporadora diz acessar taxas mais atrativas que as do financiamento imobiliário tradicional, já que a régua de cobrança deixa de depender de trabalho manual.
O que observar
A automação total da carteira é o que sustenta a promessa de captação mais barata: quando a cobrança roda sozinha, o risco operacional cai e o investidor tende a exigir um prêmio menor. A pergunta que fica é sobre o outro lado dessa moeda. Autoridades e organismos internacionais já observam que, ao transferir a execução de contratos para o código, parte do risco antes gerido por instituições passa a depender da qualidade do próprio software e da custódia dos ativos digitais. Para incorporadoras e securitizadoras que testam o modelo, o teste real virá quando um contrato inteligente precisar lidar com uma inadimplência complexa, uma renegociação ou uma disputa em cartório, situações em que a intervenção humana costuma ser a regra.
