Bancos que atuam com financiamento imobiliário levaram ao Banco Central (BC) um pedido de calibragem no novo modelo de crédito habitacional, com foco no limite de 12% ao ano para as operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Com a Selic em 14% ao ano, emprestar dentro desse teto ficou difícil justamente quando os bancos passam a depender menos da poupança.
O que o novo modelo estabelece
| Regra |
O que vale |
| Teto de custo efetivo no SFH |
12,00% ao ano |
| Valor máximo do financiamento no SFH |
R$ 2,25 milhões (era R$ 1,5 milhão) |
| Prazo de cômputo do saldo da poupança |
Até 7 anos, proporcional ao prazo da operação |
| Vigência da medida sobre o compulsório |
A partir do início de 2027 |
Regras do novo modelo de crédito imobiliário. Fonte: Blog do IBRE
Por que o teto de 12% aperta o crédito imobiliário
Pelo desenho do modelo, o banco que captar R$ 1 milhão no mercado e direcionar o montante ao financiamento imobiliário poderá usar a mesma quantia da poupança, de custo mais baixo, em aplicações livres por seis a sete anos. A contrapartida: 80% dos financiamentos habitacionais precisam seguir as regras do SFH, com juros limitados a 12% ao ano.
Essa conta foi feita quando a expectativa era de corte acelerado da taxa básica. “As taxas não arrefeceram da forma como a gente queria, e é uma questão que estamos levando para o regulador”, disse ao Valor o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque. No Santander, a leitura é parecida: “A existência de um teto de juros, quando tem um cenário macroeconômico de elevadas taxas de juros, pode ser uma restrição”, afirmou Paulo Duailibi, diretor de negócios imobiliários do banco. O mercado já projetava a Selic parada em 14% até o fim do ano.
A poupança encolhe e a captação fica mais cara
O pano de fundo é a erosão da fonte tradicional. A poupança acumulou perdas líquidas de R$ 273 bilhões nos últimos cinco anos e teve saques líquidos de R$ 31 bilhões apenas no primeiro semestre de 2026. Segundo a Abecip, a carteira imobiliária vinculada ao sistema chegou a R$ 601 bilhões e já equivale a 121% dos recursos da poupança destinados ao financiamento habitacional, contra 78% em 2020. No funding do setor, a participação da poupança caiu de 34% em dezembro de 2023 para 29% em dezembro de 2025.
Michel Cury, presidente da Abecip, vê espaço para discutir o tema com o regulador. “Quando os vértices da taxa pré sobem, a captação fica mais cara. Como essas fontes de financiamento ganharam peso, essa pressão chega mais rapidamente ao custo final do financiamento”, afirmou em evento da associação. “Não é um defeito do desenho, é uma característica dele.”
Gilneu Vivan, diretor de regulação do BC, admitiu que a obrigação de alocar 80% dos recursos em operações enquadradas no SFH é um desafio e sinalizou possíveis ajustes. “Assim como em qualquer ação regulatória, o novo modelo está em permanente reavaliação […] com a atuação do Banco Central atento para eventuais ajustes”, disse. Outro ponto aberto é o indexador dos contratos, entre a TR, cujo cálculo foi ajustado e hoje tem correlação mais clara com a Selic, e o IPCA, que na avaliação dele traz insegurança ao tomador sobre a prestação. A discussão corre num mercado em que a Caixa concentra cerca de 68% do crédito habitacional.
O que observar
A tensão está na assimetria entre um funding que passa a acompanhar a curva de juros e um teto de preço fixo. Se a captação a mercado ganhar peso antes de a curva pré ceder, bancos com carteira habitacional tendem a racionar originação dentro do sistema em vez de operar com margem comprimida, e o efeito prático aparece no volume contratado, não na taxa anunciada.
Duas variáveis valem acompanhamento até a virada de 2027: qual indexador prevalece nos contratos, já que TR e IPCA distribuem o risco de forma diferente entre quem empresta e quem toma, e se o BC mexe no percentual de direcionamento antes da vigência plena. Para incorporadoras e para o crédito de classe média, a pergunta é se a transição preserva o volume nas faixas hoje enquadradas no sistema ou empurra parte da demanda para operações fora dele.
Fontes: Valor Econômico • Blog do IBRE • InfoMoney • Agência Brasil
