O Santander elevou o teto do financiamento imobiliário de 80% para 90% do valor do imóvel, reduzindo a entrada mínima de 20% para 10% em operações selecionadas. A mudança passou a valer em 13 de maio e é analisada individualmente, com base em perfil de cliente, tipo de imóvel e relacionamento com o banco.
LTV máximo no crédito imobiliário
| Banco |
LTV máximo |
Entrada mínima |
| Santander |
até 90%* |
a partir de 10% |
| Bradesco |
até 80% |
a partir de 20% |
| Itaú |
até 80% |
a partir de 20% |
*Em operações selecionadas, com análise individual por perfil de cliente. Fonte: Valor Investe
O que muda no financiamento imobiliário na prática
Num imóvel de R$ 300 mil, o novo percentual representa entrada de R$ 30 mil, contra R$ 60 mil exigidos com o teto anterior de 80%. A mudança é válida para contratações pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), modalidade em que as parcelas decrescem ao longo do contrato. As taxas praticadas variam entre 11,69% e 12,29% ao ano, conforme análise de crédito e perfil de cliente.
A regulamentação já permitia LTV de até 90% em determinadas modalidades antes desta mudança. “Na prática, porém, o mercado opera com níveis médios em torno de 60%”, afirmou Filipe Pontual, diretor executivo da ABECIP. Pontual avalia que, embora seja possível que instituições ampliem o percentual para perfis específicos, operações com LTV elevado devem continuar representando parcela menor do mercado.
Onde os concorrentes estão
Bradesco e Itaú, consultados após o anúncio, confirmaram que mantêm o limite de 80% como padrão. O Bradesco informou que variações no percentual dependem de análise individual e não confirmou se já opera com os 90% em algum contrato. O Itaú foi direto: continua operando com até 80% em suas linhas de crédito habitacional.
O movimento do Santander acontece após o segundo corte consecutivo da Selic pelo Copom, que levou a taxa básica para 14,5% ao ano. Projeções do Boletim Focus apontavam queda mais intensa dos juros ao longo de 2026, cenário que incentiva bancos a ampliar apetite no crédito de longo prazo. O crédito imobiliário tem, porém, dinâmica própria: é lastreado em recursos da poupança via SBPE, com sensibilidade menor às variações da Selic do que outras modalidades. Nesse contexto, grandes bancos em outros mercados também têm buscado ampliar presença no segmento: o RBC adquiriu uma fintech de crédito imobiliário no Canadá no início do ano, indicando que o interesse pelo segmento habitacional vai além do mercado brasileiro.
O que observar
A questão não é se outros bancos vão acompanhar o movimento, mas em quanto tempo e para quais perfis de clientes. Ampliar o LTV máximo é uma forma de expandir carteira sem reduzir taxa: a instituição mantém o spread e o tomador ganha acesso com menos capital inicial. O trade-off se torna mais atraente quando a inadimplência está controlada e o ciclo imobiliário é de valorização, o que nem sempre coincide com ciclos de queda de juros.
Vale acompanhar se a medida, inicialmente seletiva e avaliada caso a caso, se consolida como oferta padrão ou permanece ferramenta pontual de atração de clientes qualificados. O mercado opera em média com 60% de LTV, bem abaixo do teto regulatório, o que indica que a restrição histórica não era normativa: era de apetite de risco. A pergunta que fica é se as condições macroeconômicas já suportam uma mudança estrutural nesse apetite, ou se estamos diante de um sinal competitivo sem desdobramentos imediatos.
Fontes: Valor Investe • Portas • Let’s Money
